Pour vous, le gouvernement a lancé le PTZ+ (Prêt à Taux Zéro +). Son but : proposer une version du PTZ plus pratique et plus orientée vers les primo-accédants et les bâtiments neufs et écologiques. Vous avez jusqu’en décembre 2014 pour vous lancer !

Le PTZ+ mise sur la clarté et l’accessibilité avec le regroupement de trois dispositifs existants :
•    le Prêt à Taux Zéro classique
•    le Pass-Foncier
•    et le Crédit d’Impôt sur les Intérêts d’Emprunt.

Pour expliquer plus en détail ce nouveau Prêt à Taux Zéro, Lætitia, chef d’équipe télécourtiers en crédit immobilier chez Crédit Immobilier Direct, répond à quelques questions :

Le PTZ+, qu’est-ce que ça change ?

Lætitia : Techniquement, pas grand-chose, si ce n’est de prendre en compte « les spécificités de chaque territoire et les besoins réels des foyers » (selon le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement Durable et de la Mer). La France est alors divisée en 4 zones : A, B1, B2 et C. La zone A comprenant les grandes villes, la zone C les régions à densité faible. Pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro le plus avantageux il faudra par exemple avoir un projet de construction dans une zone en pénurie de logement, comme la zone A.
Le principe reste globalement le même que pour le précédent PTZ : les banques proposent un prêt gratuit pour financer une partie de l’achat immobilier, seules les résidences principales sont concernées et il n’y a aucune exigence quant aux ressources.

Mais alors pourquoi un nouveau PTZ ?

Lætitia : Tout d’abord parce que le PTZ, accompagné du Pass-Foncier, a vu arriver sa date de péremption fin 2010. Ces mesures expirant, il était tant de relancer un dispositif favorisant l’accession à la propriété.

Une progression extrêmement lente a aussi encouragé la création du PTZ+ : celle du taux de propriétaires qui n’a pris qu’1,2% sur les 5 dernières années (58% des foyers sont propriétaires en France, contre 66% en Europe).

En outre, les régions françaises n’ont pas toutes le même dynamisme en termes d’achats de propriétés neuves ou anciennes. Un nouvel axe a donc été développé par le Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement Durable et de la Mer, qui vise à favoriser l’achat de bâtiments neuf ou écologiques en fonction de zones définies.

La démarche est également écocitoyenne : il est à présent indispensable que le logement ait passé le bilan énergétique pour prétendre au PTZ+. Le montant du prêt dépendra de la note obtenue.

Finalement, la crise a également joué un rôle important dans la création du Prêt à Taux Zéro +, en induisant un nouveau besoin : une simplification des dispositifs d’aide et des démarches qui leurs sont associées. Les ménages, leur moral en berne et leur budget rétréci avaient besoin d’un coup de pouce ; le PTZ+ se pose alors en espoir pour les aspirants à la propriété.

Quelles sont les limites du PTZ+ ?

Lætitia : Aucune justement puisque tout le monde y a accès. Cependant, dans certains cas (acquisition d’un logement neuf), le PTZ+ n’est pas plus avantageux que l’ancien PTZ. Son avantage majeur réside vraiment dans le fait qu’il est désormais ouvert à tout public.

Comment le PTZ+ est-il perçu par les banques à l’heure actuelle ?

Lætitia : A l’heure de ses débuts, il n’est bien souvent pas encore en état de fonctionnement ! C’est ce que nous pouvons lui reprocher. Les banques ont refusé à partir de début décembre 2010 de financer des projets aux clients ayant accès au PTZ pour pouvoir leur offrir le droit de bénéficier du nouveau PTZ +, mais au 3 janvier 2011 de nombreuses banques ne sont pas prêtes à le proposer… faute d’absence de simulateurs adaptés !  Nous essayons de rassurer nos clients au maximum en leur demandant de rassembler les pièces nécessaires à la composition d’un dossier (diagnostic énergétique, preuves qu’ils sont locataires depuis deux ans et primo-accédants, etc…).

Justement, comment le PTZ+ est-il perçu par les clients ?

Lætitia : Les clients sont ravis de pouvoir accéder à ce nouveau prêt. Ils sont nombreux à chercher à faire des simulations, à chercher des informations sur le sujet. En fin d’année, beaucoup de clients ont mis leurs projets en berne dans l’attente des ouvertures de droits au nouveau PTZ+. Les clients étaient comme nous et nos partenaires bancaires, ils marchaient un peu à l’aveugle sur le sujet.

Côté banque comme côté client, le tout jeune PTZ+ n’en est donc qu’à ses premiers pas dans l’univers du crédit immobilier. Le principe est pour ainsi dire le même que celui de l’ancienne version du Prêt à Taux Zéro, ce sont les modalités et les plafonds qui ont évolué pour mieux correspondre aux profils d’emprunteurs ainsi qu’aux zones géographiques concernées. Il se veut plus juste, plus clair, plus accessible.

Beaucoup de « plus » donc, a priori. Comme dans l’antienne présidentielle « plus de propriétaires ! ».

Jusqu’à ce que je lise le Nota Bene qui conclut l’article, ce billet allait être d’humeur mauvaise, assurément. Mais justement voilà, le Nota Bene fait toute la différence et distingue cet article des articles « perroquet » ou « bon chien chien » trop souvent rencontrés sur le Web. Ou de l’importance de lire jusqu’au bout.

Billet d’humeur tout court, donc. Ça suffira.

Plusieurs courtiers sont sur un bas taux…

Dans son corps, l’article en question rapporte les propos du courtier Meilleurtaux, qui observe l’actuelle baisse des taux et la consécutive reprise de la demande en matière de crédit immobilier (qui avait fortement ralenti en début d’année). Jusqu’ici, rien de bien surprenant.

Puis l’article se conclut par un tableau compilant les indicateurs de taux fixes de plusieurs courtiers, pour des prêts immobiliers sur 15, 20, 25 et 30 ans. Ce tableau récapitulatif parle d’ « Indicateur des taux fixes [...] Taux excellents ». A la vue de cette légende, je ne sais plus si je dois pleurer, rire… ou bailler.

… Le client tombe à l’eau. Qui l’a poussé ?

En communiquant sur des taux « excellents », ou « bons », ou « très bons » (je vous renvoie à leurs baromètres respectifs), les courtiers en question entretiennent de fait un flou qui est de nature à induire les demandeurs en erreur. En effet :

• ces taux « excellents » sont-ils ceux que ces courtiers « dénichent » et négocient, concrètement, tous les jours, pour une majorité de profils ?
• ou alors sont-ils « excellents » parce que les taux auxquels ils font référence ne sont réservés qu’à d’excellents profils d’emprunteurs, qui constituent une petite minorité de cas ?

Le Nota Bene placé sous le tableau récapitulatif — c’est la bonne surprise de cet article — se charge aussitôt de dissiper tout malentendu :

« [...] Attention à ne pas vous précipiter trop rapidement au risque d’être déçus. Il s’agit souvent de profils très performants qui obtiennent des taux exceptionnellement bas. Parfois il peut s’agir d’« opérations de courte durée » et pour uniquement certaines régions en France [...] ».

Il fallait que ce soit dit. Les indices de taux cités dans cet article ne correspondent aucunement à des moyennes de taux auxquels la plupart d’entre nous pourrions prétendre, fussent-ils négociés au plus bas par des professionnels expérimentés. Ces indices, observés statiquement, n’ont qu’une vertu : ils font rêver.

Source : Indice CID, Crédit Immobilier Direct

Cette chute fait écho aux 4 baisses consécutives imprimées par la Banque Centrale Européenne à son principal taux d’intérêt directeur, qui atteint là son plancher historique à 2%.

Il est impossible de prédire combien de temps va durer cette baisse. Ce que nous pouvons relever, en revanche, c’est que les 2 courbes « motrices » du marché de l’immobilier, celle des taux de crédit immobilier et celle des prix de l’immobilier, sont à l’unisson, en baisse constante depuis Octobre dernier :

• Indice CID des taux de crédit immobilier (toutes durées, sur toute la France) : à peu près -10% sur les 3 derniers mois (entre Octobre 2008 et Janvier 2009)

• Indice PAP des prix de l’immobilier (maisons, sur toute la France) : à peu près -3,5% sur les 3 derniers mois (entre Octobre 2008 et Janvier 2009).

Le phénomène est assez rare pour être souligné !

Mécaniquement, ces évolutions devraient (res)susciter des volontés d’achat ou d’investissement dans l’immobilier (d’autant plus que, selon PAP.fr, les marges de négociation à la baisse concédées par les vendeurs ont, elles aussi, augmenté)… Mais les voies de la crise sont à ce point impénétrables qu’on ne saurait prédire si ces excellentes nouvelles seront suffisantes pour « relancer la machine ».

Le site fournit une sélection de liens utiles, ainsi que différents guides, dossiers et conseils sur le financement immobilier. Les différentes possibilités de prêts et leur conditions d’accessibilité sont exposées (prêt à taux zéro, PEL, …). Ce portail de l’immobilier et du logement vous renseignera également sur votre déménagement, vos travaux, l’assurance de votre habitation, ou sa mise en location.

Le 1% logement

Le 1% logement est un fond de collecte de la « Participation des employeurs à l’effort de construction ». Ainsi, chaque année, les entreprises reversent une partie (0,45%) de leur masse salariale brute à des organismes de collecte.

Ces fonds permettent ainsi de financer par le biais d’un prêt immobilier complémentaire, les salariés des entreprises cotisantes. Ces prêts sont accordés pour une résidence principale.

Ces fonds servent également pour des aides et avances de type LOCA-PASS (avance du dépôt de garantie pour les locataires), PASS-TRAVAUX (prêt à l’amélioration de l’habitat) ou PASS-FONCIER (séparation dans le temps des remboursements du terrain et de l’habitation).

Astria est un CIL ( Comité Interprofessionnel du Logement). A ce titre, outre la collecte des versements annuels par les entreprises, ses missions, auprès des salariés, touchent à l’attribution des aides et des prêts, à l’assistance et au conseil.

Les bons tuyaux du financement immobilier

De par son statut de CIL et donc son expérience en matière d’accès au logement, Astria, à travers son portail de l’immobilier et du logement, pratique tous les jours l’information et le conseil sur les possibilités d’obtenir des financements conventionnés.

Au demeurant, ces financements profitent de taux d’intérêts véritablement avantageux (jusqu’à taux zéro, parfois), et sont ouverts aux individus dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond déterminé par la taille du ménage et la localisation géographique du projet.
De surcroît, ces prêts complémentaires sont considérés auprès des organismes prêteurs comme un apport personnel. Cette « mise de fond » est une aubaine à l’heure où les banques sont de plus en plus réticentes à financer 100% d’un projet immobilier, c’est-à-dire le bien immobilier à proprement parler + les frais divers (notaire, assurance…).

Ainsi, Logement.org décrypte de façon précise et détaillée l’ensemble des possibilités de financement d’un bien immobilier : des caractéristiques et conditions d’admissibilité aux prêts 1% logement jusqu’aux organismes bancaires et courtiers capables de vous fournir un prêt bancaire. D’ailleurs, nous ne répèterons jamais assez l’intérêt gagné en temps et en argent de passer par un intermédiaire bancaire tels qu’un courtier en crédit immobilier.

L’habitat : travaux, assurance, location… Ce qu’il faut savoir

Habité par une réelle volonté d’exhaustivité et de conseils, le portail de l’immobilier du logement propose une série d’articles englobant tous les aspects du cycle de vie d’un logement.

• Pour le déménagement, vous obtiendrez les conseils «que l’on ne saurait oublier» pour organiser au mieux votre transhumance.
  Que vous fassiez appel à des déménageurs professionnels, ou que vous effectuiez vous-même votre déménagement, Logement.org vous propose sa liste des professionnels du déménagement, et n’oublie pas de rappeler tous les changements d’adresses qu’il vous faudra effectuer.
• Pour vos travaux d’amélioration, de transformation ou d’extension, Logement.org et Astria sauront vous guider pour profiter du PASS-TRAVAUX, ou des aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat).
• Les locataires ne sont pas en reste, puisque le portail n’oublie pas de fournir les renseignements essentiels sur la mise en place d’un bail de location, sur les droits et devoirs du locataire et du propriétaire.
• Les assurances sont aussi passées au crible : que vous soyez locataire, propriétaire, ou dans une phase de construction, votre responsabilité et votre logement doivent être assurés. Logement.org vous aiguillera donc vers vos obligations en matière d’assurance.

Une recommandation qui, d’emblée, sent le soufre de la « crise des subprimes ».

Mais qu’en est-il réellement ? Cette recommandation n’enfoncerait-elle pas des portes ouvertes ?

Le spectre du crédit hypothécaire « à l’américaine »

« Il ne s’agirait pas d’adopter un système hypothécaire ‘‘pur’’, dont les carences sont aujourd’hui bien visibles, mais d’opter pour un modèle de crédit immobilier hybride, dans lequel seraient prises en compte la solvabilité de l’emprunteur mais aussi la valeur du bien acquis mis en gage », peut-on lire dans le rapport du CAE.

On a bien compris. Hybride. C’est-à-dire intégrant un peu du modèle américain. Mais « un peu », c’est « jusqu’où » ?

Du poids des cultures

Le crédit hypothécaire, au sens anglo-saxon du terme (prêt octroyé à un emprunteur au regard de sa garantie immobilière et non de sa solvabilité), est très peu développé en France, malgré un cadre législatif en place depuis 2 ans.

Pourquoi alors, bien qu’elles y soient autorisées, les banques françaises ne proposent-elles pas plus largement ce type de financement ?

Tout simplement parce qu’il y a un risque évident de non paiement si l’on prête à un emprunteur sans s’assurer de sa capacité de remboursement.

On trouve ici le poids de la culture et de la religion. A titre d’illustration, la perception du crédit n’est pas la même dans les pays majoritairement protestants (Royaume-Uni, Etats-Unis…) et dans les pays majoritairement catholiques (France, Italie…).

Dans les pays anglo-saxons, la garantie offerte par l’emprunteur prend souvent le pas sur sa solvabilité dans l’analyse du risque réalisée par le prêteur. Pour faire simple, le prêteur fait crédit sur la bonne foi de l’emprunteur mais sera vigilant sur la valeur de sa garantie. Si l’emprunteur est défaillant, le prêteur récupérera ses fonds par la mise en vente de la garantie. Toute la responsabilité porte sur l’emprunteur et sa capacité à évaluer ses possibilités de remboursement.

Dans le système « latin » (« crédit » vient du latin « credere » qui signifie croire – c’est toujours faire confiance, autrement dit fonder un comportement sur une certaine représentation de l’avenir), l’analyse du risque du prêteur porte essentiellement sur la capacité de remboursement (la solvabilité) de l’emprunteur dans l’avenir, la garantie venant conforter cette analyse. Le prêteur a vocation à prêter aux emprunteurs dont la capacité de remboursement a été établie.

Cette différence notable explique pour une bonne part pourquoi des pays comme la France n’ont pas développé le prêt hypothécaire (au sens où semble l’entendre le CAE).

Du poids de la réglementation française

Une autre explication tient dans la règlementation française, l’une des plus protectrices du monde pour l’emprunteur.

Dans ce contexte, la rapport du CAE fait naître un paradoxe : le législateur qui par ailleurs fait peser la menace de sanctions sur les établissements qui prêteraient sans discernement à des ménages aux capacités de remboursement limitées, souhaiterait dans le même temps encourager le développement du crédit « sur gage » !

Bien évidemment, en France, les établissements de crédit et les banques, dans leur grande majorité, n’ont pas suivi et ne possèdent toujours pas, à l’heure actuelle, une telle offre dans leur gamme de produits.

Du poids de l’actualité

En dehors de cette analyse culturelle, il faut bien avouer aussi que la crise financière (devenue économique) actuelle n’est guère favorable au développement du crédit hypothécaire. Il est inutile de rappeler que cette crise a comme origine la « crise des subprimes », qui n’est autre chose que la conséquence de l’octroi massif de prêts immobiliers à une population aux ressources économiques limitées dont les garanties se sont retrouvées dévaluées par la mise en vente simultanée et en grand nombre de biens immobiliers.

La réalité française du crédit hypothécaire

Pour autant, en France, les banques et établissements de crédit peuvent continuer à distribuer des crédits immobiliers adossés non pas à une garantie de type caution mais à une garantie de type hypothécaire (hypothèque réelle et/ou privilège de prêteur de deniers). Ces prêts offrent une garantie moindre pour le prêteur (la garantie porte sur le bien financé) que les prêts avec caution (la garantie porte sur l’ensemble du patrimoine de l’emprunteur), mais les normes contraignantes des sociétés de caution peuvent ainsi être contournées.

En ce sens, le prêt hypothécaire « à la française » (qui n’est rien d’autre qu’un prêt immobilier avec garantie hypothécaire sur le bien financé) a encore de beaux jours devant lui, mais dans les mêmes conditions qu’auparavant : en plus d’offrir une garantie, l’emprunteur devra de toute façon préalablement faire preuve de sa solvabilité. Les banques françaises lâcheront peu de lest à ce niveau – Pari tenu ?

Et c’est bien là toute la différence avec le système de crédit « à l’américaine ».

Quoi de neuf au final ?

Puisque le CAE n’a pas vocation à enfoncer des portes ouvertes, il faut maintenant s’atteler à rechercher et mettre en lumière les évolutions réelles que l’institution propose de mettre en œuvre pour rendre opérationnel son modèle de crédit hypothécaire « hybride ». Ces évolutions tiennent en deux points :

• Pour encourager les emprunteurs, il faudrait réduire les coûts liés à la prise d’hypothèque.

• Pour encourager les prêteurs, il faudrait alléger les procédures juridiques de recouvrement des actifs gagés, mais aussi développer un marché financier de titrisation hypothécaire.

Si ce dernier point peut effectivement apparaître comme nécessaire pour atteindre les objectifs que se donne le CAE, ne serait-ce pas là en revanche le début du dévoiement du système « à la française » ? Développer la titrisation hypothécaire, ne serait-ce pas là le césame pour créer de nouveaux véhicules financiers qui se complexifieront toujours davantage avec le temps ? Au risque de perdre de vue progressivement la qualité des actifs qui composeront ces véhicules, nécessairement voués à devenir rentables (c’est-à-dire risqués) pour trouver acquéreurs (condition sine qua non au développement du crédit hypothécaire selon le CAE).

La crise n’est pas encore derrière nous qu’on serait déjà prêt à fabriquer la prochaine ?